在国内酒店行业，存量市场已被讨论多年，如今一个显而易见的现象是，酒店的存量市场正在逐步向高端酒店进发，尤其是一批早些年有过辉煌，在新周期下却经营不善的高端酒店，迎来了新生的契机。

　　不过，存量的改造，并非总是成功，其背后也需要精准的运营操盘。前段时间，我们探访了南北湖宜何度假酒店，其借力文化撬动存量升级的模式，颇有值得学习借鉴之处。

　　如果说过去几年的国内酒店存量市场，更多是围绕在经济型、中端酒店上，如今随着市场不断发展，消费观念同步演进，个性化需求日益增长，越来越多高端酒店的翻牌也正成为趋势，高星酒店频频进入资产交易市场，数据显示，仅2024年一季度就有21个亿元以上酒店进入法拍流程。与此同时，不少酒店集团也推出了针对高端存量市场的品牌，如洲际旗下的Voco、万达旗下的万达颐华、华住旗下的美仑美奂等。种种迹象无不表明，酒店存量，正在“高端化”。

　　其一是市场竞争更为激烈。在过去，不少高端酒店是在地产驱动下被动开发的，缺乏成熟的商业模式和商业逻辑，跳出了常规的市场竞争，在投资回报上也并没有过多要求。但随着地产时代结束，这一批高端酒店需直面有更多新对手的市场当下，除了国际酒店集团纷纷引入旗下新兴高端品牌进入中国市场之外，国内的酒店集团也在积极培育自己的高端线，这些品牌，往往更能触达新一代消费者诉求，同时，也给存量高端酒店，带来极强的竞争压迫。

　　其二是自身的老化。存量高端酒店于外，面临的是市场竞争，于内则需面对自身物业老旧、服务僵化等问题。随着新一代消费者崛起，他们有着自己的时代审美与个性化、品质化需求，如果存量高端酒店无法在产品、服务、营销、扩张上带来新意，就很难在市场中立足。

　　正如有业内人士指出，对存量资产精雕细琢的改造将会是酒店行业近一段时间非常重要的业务内容之一。未来，高端存量酒店将回归到产品品质的“本源”，更注重客人体验，具备更多的文化属性。正如翻牌而来的南北湖宜何度假酒店，其通过少量资金的改造，辅以文化的深度运营，实现了平均房价从300+元到650元的提升，全年平均Revpar能够达到550元。

　　在南北湖宜何度假的高端存量改造中，可以极为明显地看到，“文化”是核心的立足点，串起了“主题定调－公区轻改－客房换品－打造卖点”的运营公式。

　　纵观南北湖宜何度假酒店的整个项目条件，并不算差，酒店位于嘉兴南北湖景区里的酒店，67间客房，带会议室和餐厅，整体的建筑设计风格，以中式与东方文化为主。

　　星尘酒管运营团队凭借 25 年度假领域丰富运营经验，确定引入宜何品牌旗下“朝”系列，并将南北湖宜何度假酒店定调为“宋韵”主题酒店。

　　团队对于“宋韵”的打造，并不仅仅停留于概念，而是深入到每一个空间细节，在视觉体验感官上率先定调。从进入酒店大堂的瞬间，我们就能看到从大堂一系列宋词、宋画元素，文化感扑面而来，大堂中央地面上则摆放了一个投壶，在等候入住的时候，客人能体验到独特而又能传达文化的娱乐形式。

　　南北湖宜何度假酒店的酒店员工的制服，则都是搭配酒店“宋韵”主题的汉服，不同岗位，有着不同的着装，颇有一种穿越古今的沉浸感。

　　在客房中，则遵循小改的原则，增加了一些结合“宋韵”的小元素，比如绢布卷轴形的服务手册等。

　　空间的文化感，仅仅能够为住客带来浅层的感受，而那些围绕文化而打造的鲜活场景，则能带动心灵共鸣。

　　在酒店的公区廊道两边，别出心裁地以宋代花灯作为装饰，花费不算多，但却成为酒店一个极为出彩的拍照打卡点，吸引了不少游客到来。

　　尤为值得关注的，是运营团队基于“宋韵”主题所打造的宋宴餐饮体系，带来了一套围绕文化的独特用餐场景。

　　宋宴以九雅（焚香、品茗、酌酒、听雨、赏雪、侯月、莳花、寻幽、抚琴）为框架基础，每一雅都有对应的菜品，这些菜品，运营团队花了不少时间打磨，力求做到满足“色、香、味、形、意”五感，全面提升用餐体验。同时，席间还会有酒店的文化大使对每道菜进行典故讲解，力求将文化概念做足。

　　南北湖宜何度假酒店尝试了不少多元化产品的引入，结合传统文化资源，落地主题体验活动和特色玩法，以吸引更多客人到来。

　　比如这段时间，酒店运营团队就与本地的疗愈团队合作，打造冥想+颂钵+健康餐食的产品，这一产品，不仅面向住客客人，本地散客也可报名，为酒店带来更丰富产品的同时，也创造了额外收入。b33体育入口

　　当下，对于存量进行更新换代，已成为高端酒店实现高品质扩容并进入第二生命周期的重要手段，但也正如我们在文章开头提到的，并非只要存量改造，都能实现酒店的新生。南北湖宜何度假酒店的成功，无疑带来了高端酒店存量改造的几条启示。

　　对于高端酒店存量改造而言，一味进行翻新并不足够，而是需要一条主线，层层深入，这样才能让改造有主次、有取舍。

　　南北湖宜何度假酒店在存量改造的高明之处，在于其在一开始就给自己定下了“宋韵”的概念，酒店的一切改造都可围绕着这一概念展开并深化，既能避免不必要的投入，也能让酒店概念不断深入人心，为酒店打上足够鲜明的标签。

　　有业内人士指出，“就当下的投资环境来看，无论是投资人还是品牌方更倾向于轻改模式改造时间短、投入成本少、回报周期更快。但从存量市场这几年的发展来看，过去的轻改过多地停留在硬件焕新也就对老旧物业的翻新改造，而忽略了运营升级特别是结合外部市场变化和竞争环境来对存量酒店进行运营加持。这就导致，轻改的价值并没有充分发挥作用。”

　　南北湖宜何度假酒店则遵循轻软装，重运营的原则，在满足住宿体验需求的基础上，不对酒店进行大面积拆改，更多是聚焦运营的价值，把钱花在刀刃上，真正做到盘活存量资产。

　　在轻软装，重运营的大原则下，南北湖宜何度假酒店在运营上，采取的则是先利润，后投入的策略，在有了经营利润以后，再逐步增加投入，以期在如今不确定的市场环境下，追求更多的确定性。

　　比如酒店运营团队对当地市场与客群进行了较为深刻的考察，进而推出了“宋宴”的餐饮体系，酒店常规的餐饮人均在100左右，而这套宋宴的人均则在300左右，处于一个并不算高但又颇为合理的价格区间，因此在本地商务宴请市场中非常受欢迎，为酒店提供了不少的餐饮收入贡献。

　　在酒店存量时代的大背景下，越来越多高端酒店通过存量改造，以迎接“第二春”。但“换牌”并不等于“焕新”，正如南北湖宜何度假酒店，以“文化杠杆”，撬动存量升级，只有在大趋势中，寻得自己的立足之道，将自身产品融入本地客群的酒店品牌与运营团队，才能真正在这一时代，站稳脚跟！

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